Institué en 2014 dans le cadre de la loi Alur, le Fonds de Travaux est obligatoire pour tous les appartements. Il a pour objet de financer des travaux sur les parties communes de l’immeuble. Mais comment constituer un fonds de roulement et quand l’utiliser ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article dédié.
Qu’est-ce que le fonds de travaux de la Loi ALUR ?
Le Fonds de Travaux est un fonds créé dans le cadre de la loi ALUR du 24 mars 2014 pour financer des travaux communs. Auparavant, il y avait des fonds d’urgence, mais aucun n’était mandaté par des textes juridiques.
Désormais, si des travaux sont à réaliser dans les parties communes, le fonds de travaux peut s’attendre à des coûts de copropriété importants. Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire.
Des fonds de travaux sont disponibles pour les travaux approuvés par le groupement de copropriétaires en assemblée générale pour financer des frais non prévus au devis de copropriété.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
En principe, la loi ALUR stipule que tous les appartements comportant au moins un logement doivent verser un fonds de construction.
Cependant, il existe quatre exceptions à ce principe. Le Fonds d’Ingénierie ALUR n’est pas obligatoire dans les cas suivants :
- Pour les appartements neufs livrés depuis moins de 5 ans ;
- Lorsque l’assemblée générale des actionnaires décide à l’unanimité de ne pas créer de fonds de projet, il y a moins de 10 lots au total ;
- Si le diagnostic technique global de l’appartement ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 prochaines années : dans ce cas, la dérogation n’est valable que 10 ans ;
- Pour les appartements pour lesquels un budget de projet équivalent au budget provisoire en cours a été établi.
Bon à savoir :
Même si le fonds d’ingénierie n’est pas obligatoire dans votre copropriété, nous vous recommandons tout de même de le mettre en place. En effet, il anticipe des dépenses conséquentes et ne précipite pas les choses tout en travaillant. De ce fait, vous pourrez choisir votre prestataire de manière plus pragmatique et passer du temps à faire de multiples devis.
Comment mettre en place le fonds de travaux de la loi ALUR ?
Selon la loi ALUR, le groupement de copropriétaires doit constituer le Fonds de Travaux ALUR dans un délai de 5 ans à compter de la date de livraison de l’immeuble.
La constitution d’un fonds de roulement est obligatoire dans la plupart des copropriétés et ne nécessite pas de vote en assemblée générale des actionnaires. Toutefois, lors de l’assemblée générale des actionnaires, le consortium de copropriétaires doit approuver le taux de contribution annuel destiné à alimenter le fonds. A noter qu’en vertu de la loi ALUR, ces provisions annuelles particulières doivent être supérieures ou égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété
La résolution du montant des fonds de roulement doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des actionnaires par le conseil de copropriété. Le jour de l’Assemblée générale, la résolution a été adoptée à la majorité absolue conformément à l’article 25 de la loi de 1965. Si la résolution n’est pas adoptée, mais a recueilli au moins un tiers des voix, un deuxième tour de scrutin peut avoir lieu. Adopté à la majorité simple de l’article 24 lors de la même Assemblée générale.
Zoom sur l’appel de fonds en copropriété pour les travaux
Comme mentionné précédemment, le Fonds de Travaux ALUR implique le paiement de cotisations annuelles obligatoires pour tous les copropriétaires. En effet, les syndics ont constitué un fonds de projet appelé fonds spécial.
Mais comment est calculé le montant à payer par chaque copropriétaire ? Il y a en fait deux cas à distinguer :
Le plan prévisionnel des travaux a été voté et les travaux ont été définis et détaillés, auquel cas il est recommandé d’utiliser les différentes clés de répartition listées dans le statut de copropriété, notamment celles relatives aux services collectifs et aux éléments communs (ascenseurs, chauffage , etc.);
Soit rien n’a été décidé et uniquement destiné à mettre en place des fonds de projet dans de futurs projets hypothétiques, les frais généraux doivent être utilisés.
Chaque copropriétaire doit participer au paiement de la cotisation annuelle sans exception. En cas de défaut, le syndic peut mettre en œuvre les procédures de recouvrement des honoraires de la même manière que si les honoraires en cours n’étaient pas payés.
Bon à savoir :
Les syndicats de copropriétaires doivent ouvrir un deuxième compte spécifique au Fonds des travaux pour payer les cotisations annuelles des copropriétaires.Ce compte doit être payant (ex : Brochure A) et doit être différent du compte bancaire utilisé pour le paiement des frais de copropriété en vigueur.
De plus, lorsque le montant du fonds de travaux dépasse le budget prévisionnel de la copropriété, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des actionnaires l’élaboration d’un plan de travail pluriannuel et la suspension des apports aux travaux. fonds.
Quand utiliser le fonds de travaux ALUR ?
En principe, les fonds d’ingénierie peuvent être utilisés dans deux situations différentes :
- Les dépenses extrabudgétaires qui ont été votées par l’assemblée générale des actionnaires ou prévues par les lois, règlements, organes judiciaires et administratifs ;
- Si le syndic décide de prendre l’initiative d’effectuer des travaux urgents, l’assemblée générale des actionnaires peut décider d’affecter tout ou partie des fonds de travaux.Il est à noter que la réalisation des travaux urgents nécessaires à la protection de l’immeuble fait partie des tâches du syndicat de copropriété.
En revanche, les fonds d’ingénierie ne peuvent pas être utilisés pour des travaux d’entretien courants. Le budget provisoire aurait dû fournir le coût actuel du bâtiment.
Fonds de travaux de la loi ALUR et vente d’un lot en copropriété
En cas de vente d’un lot commun, la somme versée au Fonds des Travaux ne pourra être récupérée par le vendeur. En effet, la loi stipule que les versements effectués au titre du Fonds Travaux ALUR reviennent in fine à un groupement de copropriétaires.
Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ALUR ?
La loi ALUR ne prévoit aucune sanction lorsque les fonds de travaux ne constituent pas ou que le ratio est inférieur au minimum légal de 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
Mais les copropriétaires absents ou votant contre sont susceptibles d’aller en justice pour annuler la décision d’annuler le fonds ou de fixer un taux d’intérêt inférieur.Mais pour cela, encore faut-il que la résolution soit mise à l’ordre du jour…
Bailleur : le fonds de travaux ALUR est-il une charge déductible ?
Si vous êtes bailleur, vous ne pouvez pas déduire les versements effectués dans le cadre du Fonds Travaux ALUR dans l’année du versement. Toutefois, ces conditions peuvent être déduites de vos revenus fonciers à la date de paiement des travaux qu’elles financent. Cependant, pour que cela se produise, les travaux décrits doivent représenter une dépense déductible.
